September 8, 2013

המאמר נכתב ע"י עוה"ד עדי בן יאיר- יוסף ממשרד עורכי דין הכהן וולף

בקרוב תיכנס לתוקפה רפורמה במיסוי מקרקעין בישראל. הרפורמה במס שבח, המוטל על מכירת מקרקעין בישראל, תיכנס לתוקפה "ביום המעבר" שחל ביום 1.1.14 (להלן: "יום המעבר") והרפורמה במס הרכישה, המוטל על רכישת מקרקעין בישראל, כבר נכנסה לתוקפה ביום 1.8.13.

הרפורמה מתחלקת ל-2 תקופות, הראשונה היא "תקופת מעבר" שמתחילה ביום המעבר (למעט הרפורמה במס הרכישה אשר התחילה כבר ביום 1.8.13) ומסתיימת ביום 31.12.17 (להלן: "תקופת המעבר"); והשנייה היא תקופת הקבע שתיכנס לתוקף ביום 1.1.18.

ואלו עיקרי הרפורמה כדלקמן:

מס שבח

1.        ביטול סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק למוכר פטור אחת לארבע שנים במכירת דירת מגורים.

2.        תיקון תנאי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק למוכר פטור במכירת דירת מגורים יחידה (להלן: "פטור דירה יחידה").

2.1.1            בהתאם לרפורמה וכפי שיובהר להלן, במידה והמוכר נכנס לתקופת המעבר כאשר בבעלותו דירה יחידה, אזי יהיה זכאי לפטור דירה יחידה בגין מכירתה. אולם, יש שים לב כי המועד הקובע לעניין זה הינו יום המעבר. בעתיד, כאשר הנוהל יהפוך לקבוע ביום 1.1.18, המועד הקובע יהיה יום המכירה, כלומר אם ביום המכירה היו למוכר יותר מדירה אחת אזי לא יהנה מהפטור האמור.

במידה והמוכר נכנס לתקופת המעבר, עם יותר מדירת מגורים אחת הוא לא יהיה זכאי לפטור דירה יחידה אף אם ימכור את רובן וישאיר בידיו דירה אחת. אולם, אין זה מונע מהמוכר לעשות שימוש בשיעור המס המוטב למכירת 2 דירות בלבד זאת כפי שיפורט בהמשך המאמר.

הסעיף האמור תוקן ותנאיו כדלקמן:

א.      הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר (ביום הקובע או ביום המכירה בנוהל הקבוע).

ב.       ב- 18 החודשים שקדמו למכירה לא מכר דירה בפטור זה.

ג.        המוכר הוא הבעלים (או בעל זכות החכירה) בדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים לפני מכירתה. למשל בקבוצת רכישה, יש למנות 18 חודשים מיום קבלת טופס 4, כלומר מיום שהדירה הפכה לראויה למגורים.

ד.       שווי הדירה הנמכרת אינו מעל 4,500,000 ש"ח.   

ה.      החלק הנמכר בדירה הוא מינימום 1/3 .

2.1.2            אם כך בעקבות התיקון האמור, מוכר שברשותו מספר דירות יתבקש למכור את כולן, ללא פטור, אולם יוכל להשתמש "בשיעור מס מוטב" כפי שיפורט בהמשך, ורק בגין מכירת הדירה האחרונה והיחידה שתיוותר בבעלותו, יוכל לקבל פטור דירה יחידה כאמור בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו החדש. ומכאן שכדי שהנישום יוכל ליהנות מפטור דירה יחידה עליו, בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו החדש, להיות בעל דירה יחידה בלבד.

2.1.3            חידוש נוסף נוגע לכך שהפטור האמור מוגבל בסכום של 4,500,000 ש"ח כאמור. כלומר, פטור דירה יחידה כאמור לעיל, יהיה מוגבל, החל מיום המעבר, עד לסכום של 4.5 מיליון ש"ח ולכן ככל ושוויה של הדירה עולה על סכום זה, יהיה על המוכר לשלם על ההפרש מס שבח בשיעור מס מוטב כפי שיובהר להלן.  

2.1.4            מה לא יחשב לדירה נוספת לצורך עמידה בתנאיי סעיף זה?

א.      יתוקן סעיף 49 ג לחוק מיסוי מקרקעין לפיו אחזקה בדירה עד 1/3 , במקום 25%, לא תחשב דירה נוספת;

ב.       דירה בשכירות מוגנת לפני יום 1/1/97;

ג.        דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירתה;

ד.       דירה שהתקבלה בירושה והמחזיק בה זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין בגין מכירתה;

ה.      בעקבות הרפורמה יתוקן גם סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין לפיו מוכר שבבעלותו חברה המחזיקה בדירת מגורים ביותר מ- 33%, תהווה דירה נוספת לעניין זה.

2.1.5            תושב חוץ יתבקש בעקבות הרפורמה לצרף מסמך מרשויות המס במדינה בה הוא תושב כי אין בבעלותו דירה נוספת במדינת התושבות שלו, וזאת לצורך קבלת פטור דירה יחידה כאמור לעיל. משמע, שאם יש בבעלותו של תושב החוץ דירה שאינה במקום התושבות של אותו תושב, אזי ניתן להניח שהיא לא תפסול את זכאותו לפטור דירה יחידה.

3.        התווסף "שיעור מס מוטב", שהינושיעור מס חדש המוטל על מכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני יום המעבר שהינו ה- 1.1.14. שיעור המס המוטב החדש יינתן רק בקשר למכירת 2 דירות מגורים מזכות בכל תקופת המעבר ולכן אם יש בדירה זכויות בנייה נוספות או אם המדובר במכירת יותר מ- 2 דירות, הן לא ימוסו לפי שיעור מס מוטב אלא לפי שיעור מס השבח הרגיל, לפי החוק הישן, בגין כל תקופת השבח.

3.1.1            שיעור מס מוטב יחושב באופן יחסי כדלקמן:

על השבח הריאלי שנצמח לפני יום המעבר יחול מס שבח בשיעור 0%;

ועל השבח הריאלי שנצמח לאחר יום המעבר ועד למכירת הנכס יחול מס בשיעור 25%.

מכאן, שלמעשה שיעור המס המוטב החדש דומה יותר לפטור, שכן על השבח שנצבר עד יום המעבר יחול 0% מס שבח.

3.1.2            התנאים למכירת דירת מגוריםמזכה בשיעור מס מוטב הם כדלקמן:

א.      המכירה בתקופת המעבר איננה "לקרוב". שים לב, הגדרת המונח "קרוב" השתנתה החל מיום 1.8.13 כך שאחים אינם נכללים בה עוד. זאת למעט מקרה בו הזכות הנמכרת לאחים ניתנה ע"י ההורה או הורי הורה בלא תמורה או בירושה.

ב.       הדירה הנמכרת לא התקבלה במתנה לפני יום המעבר, אלא אם חלפה תקופת הצינון הצינון לפי סעיף 49 ו' הישן. אם הדירה הנמכרת התקבלה במתנה לאחר יום המעבר מקבל המתנה לא צריך להמתין את תקופת הצינון על מנת למכרה בשיעור מס מוטב, אלא אם נותן המתנה קיבל אותה במתנה ואז מקבל המתנה ימתין את תקופת הצינון שחלה לגבי נותן המתנה. יובהר כי אם ברצון מקבל המתנה למכור את הדירה שקיבל במתנה בתוך תקופת המעבר, בפטור דירה יחידה אזי שיתבקש להמתין את תקופת הצינון לפי סעיף 49ו' החדש (3-4 שנים). 

ג.        המכירה עומדת בתנאי הפטור הישן לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

3.1.3            נתחיל בדוגמא:

מוכר שמכר דירה בפטור לפי סעיף 49ב(1) ביום 31.12.13 (להלן: "הדירה האחרת"), יכול למכור דירה בשיעור מס מוטב החל מיום 01.01.14 (להלן: "הדירה הראשונה"). כאשר ירצה המוכר למכור דירה נוספת (להלן:" הדירה השנייה") בשיעור מס מוטב יהא עליו להמתין עד ליום 31.12.17 (תום 4 שנים).

לפיכך, המוכר חייב לעמוד בתנאי הפטור הישן של 49ב(1) לגבי הדירה השנייה אותה הוא מוכר בתקופת המעבר ולכן לא יוכל למכור אותה אם לא חלפו 4 שנים ממכירת הדירה האחרת. אולם אין המוכר חייב להמתין 4 שנים מיום מכירת הדירה האחרת כדי למכור אתהדירה הראשונה בשיעור מס מוטב.

4.        בהתאם לאמור לעיל ובכל הנוגע לפטור דירה יחידה ושיעור המס המוטב החדש, אמליץ לכל מי שבעלים של מס' דירות מגורים, למכור את רוב הדירות שבבעלותם ולהיכנס ליום המעבר כאשר בבעלותם דירה אחת, וזאת על מנת שיהיו זכאים לפטור דירה יחידה לפי סעיף 49(ב) החדש, ולכל היותר להיכנס ליום המעבר עם 2 דירות כאשר אותן יהיו זכאים למכור בשיעור המס המוטב החדש, שכפי שכבר ציינתי מהווה מעין פטור מדומה.

5.        מתנה, כפי שצויין חלו אי אלו שינויים באשר למתנות, כגון: שינוי תקופות הצינון וביטול מתנות בין אחים ובני זוגם. שינוי נוסף בעקבות הרפורמה נוגע למקבל המתנה, לפיו במידה ומקבל המתנה קיבל את הדירה במתנה וזאת לאחר יום 1.8.13 והדירה נמכרה בתוך תקופת המעבר, אזי המכירה של מקבל המתנה יחשבו כמכירות של נותן המתנה. 

6.        תקרת הפטור ממס שבח לדירות יוקרה, עד 4.5 מיליון:

פטור במכירת דירה, גם אם המדובר בדירת מגורים יחידה כאמור לעיל, יוגבל לסכום של עד 4.5 מיליון. במכירת דירה ששוויה עולה על 4.5 מיליון ימוסה ההפרש שבין תקרת הפטור לשווי המכירה – כמכירת זכות אחרת בדירת מגורים מזכה וכיוון שהמדובר במכירת זכות אחרת בדירת מגורים ההפרש ימוסה בשיעור מס מוטב .

7.        בתקופת הקבע שתחל ביום 1.1.18, שיעור המס המוטב יחול ללא מגבלות ויהיה קבוע. כלומר מכירת דירת מגורים מזכה החל מיום 1.1.18 תמוסה בשיעור מס מוטב של 25% וללא מגבלות ותנאי סף כפי שמתקיימים בתקופת המעבר (כגון הגבלה של מכירת עד 2 דירות, לא מקרוב, לא במתנה וכו').  

מס רכישה

8.        ביום 1.8.13 נכנסה לתוקפה הרפורמה במס הרכישה, בעקבות הרפורמה הוספו בין היתר 2 מדרגות מס חדשות בגובה 8% ו- 10%.

ראה את המדרגות המעודכנות להלן:

9.        תושב חוץ, בעקבות הרפורמה ברכישת דירה ע"י תושב חוץ מדרגות המס שיחולו הן מדרגות דירה נוספת בלבד, אף אם עבור תושב החוץ זו דירתו היחידה. אולם, אם תוך שנתיים מיום רכישת הדירה תושב החוץ יעלה ארצה כעולה חדש או אם הינו תושב חוזר ותיק (שהה 10 שנים בחו"ל לפני עליתו ארצה), אזי יוכל לקבל הטבת מס רכישה רטרואקטיבית.

כלומר, תושב החוץ יקבל יקבל החזר רטרואקטיבית על המס ששילם מעבר למדרגות דירה יחידה.

10.        רכישת "זכות במקרקעין", הרפורמה הביאה להגדלת שיעור המס ברכישת נכסים שאינם דירות מגורים. עתה שיעור מס הרכישה ברכישת נכסים כגון אלו עומד על 6% במקום 5% כפי שהיה בעבר לפני יום 1.8.13.

אולם, הטיבה לעשות הרפורמה ולקבוע כי המוכר יהיה זכאי להחזר האחוז שנוסף לפי התיקון, במידה ויתקיימו התנאים הבאים:

א.      המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה המתירה בניה של יחידות דיור על המקרקעין.

ב.       לרוכש עומדת תקופה של שנתיים ימים להציג היתר בניה למנהל מיסוי מקרקעין.

11.        הקצאת מניות באיגוד מקרקעין, סעיף 9(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.המצב טרם כניסת הרפורמה לתוקף, ביום 1.8.13, היה שהקצאת מניות לא נחשבה לפעולה באיגוד מקרקעין ועל כן לא מוסתה. המצב החדש שחל עם כניסת הרפורמה לתוקף הוא שהקצאת מניות, בתמורה או לא בתמורה, תחשב לפעולה באיגוד מקרקעין ולכן בעל המניות לו הוקצו המניות יחוייב במס רכישה. יובהר כי באשר למי שמקצה את המניות, קרי המוכר, אין המדובר מבחינתו בפעולה באיגוד מקרקעין ועל כן היא איננה ממוסת במס שבח.

12.        1/3 מס רכישה בהעברת מתנה לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה, בעקבות התיקון הקובע כי אחים לא יכללו עוד בהגדרת המונח "קרוב", לצורך קבלת פטור בהעברת מתנה ביניהם, אזי שגם מתבטלת ההטבה המעניקה תשלום של 1/3 מס רכישה בהעברה בין אחים.

*כל האמור לעיל נאמר ללא כל התייחסות מעמיקה ובחינת נסיבות מקרה ספציפי ועובדותיו ואינו מהווה ולא יהווה בעתיד ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה ולא יהווה כל המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. יש לפנות ולהתייעץ עם עו”ד מקצועי ובעל נסיון במקרקעין בתהליך רכישת הדירה ומכירתה. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול עליו בלבד. 
      

משרד עו"ד הכהן וולף הוקם בשנת 2008. משרדנו בעל ניסיון מקצועי רב במיוחד בתחום דיני המקרקעין והנדל"ן, בדגש על עסקאות מכר מכל הסוגים וייעוץ מיסוי מקרקעין. משרדנו מייצג לקוחות בעסקאות נדל"ן כגון: קנייה ומכירה של דירות בתים ומגרשים, קבוצות רכישה, עסקאות שונות במקרקעין, ייצוג מול קבלנים ועוד.
לייעוץ בחינם וללא התחייבות חייגו לטלפון: 02-6222335.

כתובת אתר הבית:  lawfirmwolf.com

או צרו קשר במייל:ADI@lawfirmwolf.com